Сделки с недвижимостью: что нужно знать. Часть III
22/06/2018
В ЖК «Циолковский» начато возведение второй высотки
29/06/2018

Сделки с недвижимостью: что нужно знать. Часть IV

Из данной статьи вы узнаете, какие сделки являются недействительными (конкретные примеры из практики  компании «Прецедент» и пути их решения).

Материал подготовлен консалтинговой фирмой «Прецедент».

 

Заключение сделки под влиянием обмана или заблуждения.

 

В основе такой сделки, как правило, лежит либо сокрытие существенной информации либо предоставление недостоверных сведений относительно существенных условий сделки.

Заблуждение может относиться к различным обстоятельствам — как к условиям сделки, так и к ее предмету. Например, участник сделки может иметь неправильное представление о действительных мотивах продажи жилой недвижимости (плохие отношения с соседями, антиобщественное поведение соседей, технические недостатки здания либо оборудования, создающие неудобства для проживающих лиц, и т.д.). Одни заблуждения могут послужить основанием признания сделки недействительной, другие нет.

Важно, чтобы сделка могла быть признана недействительной, заблуждение должно существовать уже в момент совершения сделки и иметь существенное значение для ее совершения, Т.Е. осознавая эти обстоятельства, второй участник сделки не совершил бы ее на согласованных сторонами условиях.

Заблуждение может состоять в том, что при заключении договора одна их сторон ввела другую в заблуждение:

  1. относительно качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению и непосредственно влияют на его стоимость;
  2. относительно природы самой сделки.

Одним из наиболее часто распространенных заблуждений, рассматриваемых судом – это заблуждение относительно тождества предмета сделки. Под тождеством мы можем понимать полное совпадение реального предмета сделки с представлением о нем у стороны, совершающей сделку. Существенное значение в таких спорах придается заблуждениям относительно таких качеств предмета сделки, которые значительно снижают возможности его использования по назначению.

Супруги К. обратились в суд с иском к П. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, совершенным под влиянием заблуждения и применении последствий недействительности данной сделки, возмещении материального вреда. Обстоятельства дела: Между ними и П. был заключен договор купли-продажи квартиры и, естественно, подписан акт приема – передачи. Однако, по факту переезда, приобретенная квартира оказалась не пригодной для жилья, а именно: в квартире отсутствовала вода; температурный режим отопления не соответствует норме и составляет +16 градусов при плюсовой температуре на улице; в квартире имеются гнезда грызунов; стоит стойкий запах канализации. При осмотре квартиры перед покупкой, П., зная о недостатках квартиры, ввел супругов в заблуждение и намеренно скрыл вышеуказанные недостатки квартиры. Поскольку приобретенная квартира является непригодной для проживания по ряду причин указанных выше, которые значительно снижают возможность использования квартиры по назначению, что подтверждается различными актами обследования соответствующими специалистами, требования супругов К. были удовлетворены.

Отметим, что в рамках современных реалий, распространенными стали случаи сокрытия информации относительно зонирования земельных участков, ситуации, когда продавец понимает, например, что не сможет оформить недостроенный дом, потому он находится за красными линиями. Покупатель же приобретает жилой дом, но по сути своей это нежилое незавершенное строение, имеющее признаки самовольной постройки.

В нашей компании есть обширная практика судебных споров, связанных с невозможностью использования приобретенного объекта недвижимости – дома, квартиры, земельного участка, по его целевому назначению. Положительное решение по таким делам в основном зависит от грамотного сбора доказательной базы, в т.ч. и до подачи искового заявления.

 

Заблуждения о природе сделки.

 

Заблуждение относительно правовой природы сделки,как правило, является следствием неправильной оценки стороной сделки действительных намерений другой стороны, в результате чего стороны могут в принципе достичь соглашения о предмете договора (без чего договор вообще не мог бы считаться заключенным в принципе), но тем не менее заблуждаются относительно вида заключенного договора и своих прав и обязанностей по нему.

В. обратилась в суд с иском к Л. о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительным, применении последствий недействительности ничтожной сделки, полагая указанную сделку притворной, прикрывающей действительную волю сторон договора, направленную на совершение займа денежных средств под залог недвижимости. Граждане, попав в тяжёлое материальное положение, имели намерение получить заём. Однако фактически подписали договор купли-продажи квартиры, результатом которого явилась незапланированная утрата квартиры, которая должна была выступить залогом. По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно, так как стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила. Также для признания сделки притворной следует установить сделку, которая прикрывается, и к которой следует применить последствия.

 

Порок воли одной из сторон сделки или ущемление прав третьих лиц.

 

В соответствии с ГК РФ суд вправе ограничить дееспособность гражданина, если будет установлено, что вследствие пристрастия к азартным играм, злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами он ставит свою семью в тяжелое материальное положение. Злоупотреблением спиртными напитками или наркотическими средствами, дающим основание для ограничения дееспособности гражданина, является такое их употребление, которое находится в противоречии с интересами его семьи и влечет расходы, ставящие семью в тяжелое материальное положение. При этом не обязательно лицо должно быть страдающим хроническим алкоголизмом или наркоманией. Под пристрастием к азартным играм, которое может служить основанием для ограничения дееспособности гражданина, следует понимать психологическую зависимость, которая помимо труднопреодолимого влечения к игре характеризуется расстройствами поведения, психического здоровья и самочувствия гражданина, проявляется в патологическом влечении к азартным играм, потере игрового контроля, а также в продолжительном участии в азартных играх вопреки наступлению неблагоприятных последствий для материального благосостояния членов его семьи.

Г. обратился с иском к М. о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки. В обоснование требований указывал, что ему на праве собственности принадлежала квартира . Весной он познакомился с П., с которой он проживал в данной квартире определенный период времени, после чего ранее незнакомые люди предложили ему переехать и пожить в деревне. Истцу пояснили, что жилой дом в деревне принадлежит ему, в этом доме Г. проживал один, не имея средств к существованию. Осенью истец попытался вернуться в спорную квартиру, однако у него не оказалось ключей и от соседей ему стало известно, что квартира принадлежит другому лицу. Обстоятельства и условия совершения сделки Г. не помнит, однако все его вещи и документы остались в указанной квартире. После возвращения Г. из деревни его психическое состояние ухудшилось, в связи с чем он 11 октября 2016г. был помещен на стационарное лечение. Поскольку необходимым условием действительности сделки является соответствие волеизъявления действительной воле лица, совершающего сделку, а материалами дела установлено, что Г. в момент подписания договора купли-продажи и расписки был лишен способности понимать значение своих действий и руководить ими, данный договор был обоснованно признан судом недействительными.

 

Поддельные или недействительные документы: изготовление и использование.

 

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна. В соответствии со статьям 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Таким образом, сделка, подписанная неуполномоченным лицом (поддельная подпись) является ничтожной, сделка совершенная представителем по доверенности с превышением своих полномочий или не в интересах собственника является недействительной, если собственник не одобрил такую сделку впоследствии.

Ш.и Ч. обратились в суд с иском о признании недействительной справки о полной выплате пая, о признании права собственности и о признании недействительной регистрации права собственности на квартиру на ШС, недействительным договора займа в части залога недвижимого имущества (квартиры). ШС получил недействительную справку от ТСЖ о полной выплате пая, который осуществляли его родители. После смерти отца ШС в наследство за ним вступила его дочь Ч., т.е. правообладателями квартиры являлись Ш. (мать ШС) и Ч.(сестра ШС). Оформив справку ШС смог зарегистрировать свое право собственности на спорную квартиру, а затем передать ее в залог ростовщику в обеспечение договора займа. Ш.и Ч. узнав, что квартира выбыла из их владения, обратились в суд с иском и их требования были удовлетворены.

 

К. являлась собственником земельного участка ИЖС в городе, т.е. его рыночная цена измерялась миллионами. Пользуясь престарелым возрастом К., она была введена в заблуждение Г., который обещал ей осуществить продажу участка, мотивируя это тем, что спасает ее от неких штрафов за неиспользование участка по целевому назначению. В результате была оформлена доверенность от К. на Г. с правом совершения сделки. Г. передал К. под расписку 20тыс.руб. как стоимость земли под покупателя. Узнав о такой сделки близкий родственник К. смог предпринять меры по отзыву доверенности и приостановлению регистрации сделки. Затем в судебном порядке сделка заключенная Г. и Б. была признана недействительной по ряду оснований таких, как и введение в заблуждение доверителя и превышение полномочий доверенного лица.

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

Для отправки решите пример *