Сделки с недвижимостью: что нужно знать. Часть III

Кто может совершать сделки с недвижимостью?

Материал подготовлен консалтинговой фирмой «Прецедент».

Правоспособность и дееспособность субъектов сделки.

Правоспособность гражданина возникает в момент рождения и прекращается в момент наступления смерти. Отказаться от своей правоспособности гражданин не может.

Однако, чтобы быть полноправным участником гражданско-правовых отношений, гражданин должен обладать дееспособностью.

Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права и создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

По объему дееспособности граждане подразделяются на четыре группы:

1. полностью дееспособные;
2. частично дееспособные;
3. ограниченно дееспособные;
4. недееспособные.

Полностью дееспособные граждане — это граждане, достигшие своего совершеннолетия. ПО общему правилу в РФ – это 18 лет, однако, некоторых случаях полная дееспособность возникает до достижения 18 лет, например, при вступлении в брак до 18 лет или эмансипации. Например, в Кабардино-Балкарии и Татарстане можно вступить в брак с момента получения паспорт, т.е. с 14 лет.

Эмансипация — объявление несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным по решению органа опеки и попечительства — с согласия обоих родителей, усыновителей или попечителя либо при отсутствии такого согласия — по решению суда. Основаниями эмансипации являются работа по трудовому договору или занятие предпринимательской деятельностью.

Частично дееспособными принято называть граждан, не достигших совершеннолетия.

Частичная дееспособность малолетних (от 6 до 14 лет). За несовершеннолетних до 14 лет (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны, однако, дети в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать: мелкие бытовые сделки; сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды (подарок), не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.

Частичная дееспособность подростков (от 14 до 18 лет). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать сделки, но только с письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей. Сделка, совершенная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей, усыновителей или попечителей, может быть признана судом недействительной. Тем не менее, несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать ряд сделок самостоятельно: мелкие бытовые сделки; сделки по распоряжению своим заработком, стипендией и иными доходами; осуществление прав автора произведения науки, литературы и искусства, изобретения и тому подобного объекта; внесение вкладов в кредитные учреждения и распоряжение ими.

Ограничение дееспособности граждан допускается только в случаях прямо предусмотренных законом и по решению суда. В случае ограничения дееспособности гражданина над ним устанавливается попечительство, и он может совершать сделки по распоряжению имуществом, а также получать заработную плату, пенсию или иные виды доходов и распоряжаться ими лишь с согласия попечителя, в противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

Недееспособными по решению суда признаются граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими.

В ходе судебного процесса производится оценку здоровья гражданина судебной психиатрической экспертизой, на основании которой уже суд принимает решение о признании гражданина недееспособным и об установлении над ним опеки. От имени недееспособного сделки совершает его опекун. Ответственность за вред, причиненный гражданином, признанным недееспособным несет его опекун или организация, обязанная осуществлять за ним надзор.

В следующей статье мы приведем примеры недействительных сделок.