Продолжаем знакомить вас с юридическими тонкостями совершения сделки с недвижимостью. Тема сегодняшней статьи: условия договора, форма договора и момент заключения сделки.
Материал подготовлен консалтинговой фирмой «Прецедент».
Существенные условия договора, форма договора и момент заключения сделки.
Договор купли-продажи – это документ, порождающий определенные юридические последствия для Продавца и для Покупателя, а также для третьих лиц. Основные последствия договора купли – продажи – это переход права собственности, т.е. права владения, пользования и распоряжения жилой недвижимостью, включая неотделимые улучшения и т.п., от одного лица к другому, а также передача материального выражения стоимости недвижимости (деньги, другая недвижимости, прочие мат.ценности) от одного лица к другому.
При этом указанные в Договоре купли-продажи условия определяют не только основные, но и дополнительные юридические последствия сделки, конкретизируя, как именно должен исполняться такой договор.
Договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Это означает, что после подписания договора, у Продавца и Покупателя возникает ОБЯЗАННОСТЬ по исполнению условий договора.
Заключенный Договор является основанием для государственной регистрации перехода права собственности и регистрации смежных обременений. С марта 2013 года сама сделка и договор регистрации не подлежат, а только переход права собственности.
Форма Договора купли-продажи жилой недвижимости.
Форма Договора купли-продажи недвижимости всегда ПИСЬМЕННАЯ. Закон допускает заключение Договора купли – продажи как в нотариальной, так и в простой письменной форме. Выбор определяется желанием и интересами самих участников сделки, но есть случаи, когда нотариальное удостоверение договора требуется обязательно, а именно:
- продажа доли в объекте жилой недвижимости;
- продажа недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину;
- продажа жилой недвижимости по Договору пожизненного содержания с иждивением.
Договор, заключенный в простой письменной форме – самый простой вариант заключения сделки купли-продажи жилой недвижимости.
Юридические последствия такой формы договора во многом определяются тем, насколько грамотно с точки зрения законодательства и интересов стороны он составлен, и насколько полноценно отражены в нем условия сделки и обязательства сторон. В случаях, когда договор составлен шаблонно или исключительно в интересах только одной стороны, при исполнении договора, могут возникнуть конфликты и сложности, мешающие другой стороны либо вступить в права владения недвижимостью либо получить причитающиеся денежных средства. Например, это может касаться снятия Продавца и членов его семьи с регистрационного учета, условий и сроков фактической передачи жилой недвижимости, ответственности сторон за сокрытие важных сведений или выполнения каких-либо обязательств и т.п.
Важно понимать, что окажись сделка отчуждения недвижимости спорной, то решение суда будет во многом опираться именно на формулировки заключенного договора.
Насколько необходимо участие нотариуса в сделке?
Участие нотариуса в сделке, безусловно, позволяет избежать некоторых проблем, в частности:
- Нотариус отвечает за безошибочность оформления договора с т.з. формулировок, НО не за условия договора.
- Нотариус разъясняет нюансы исполнения договора (по требованию сторон).
- Нотариус контролирует наличие и правильность оформления всего пакета документов.
- Нотариус удостоверяет дееспособность участников сделки, добровольность и адекватность их действий на момент заключения договора. Это существенно снижает риски признания сделки недействительной по целому ряду причин, но не исключает их.
- Нотариус может взять на себя регистрацию перехода права в Росреестре, что не только облегчает процесс сделки для ее участников, но и заметно сокращает сроки регистрации.
- У Нотариуса также можно провести денежные взаиморасчеты по сделке, для чего существует депозит нотариуса.
- Нотариус застраховал свою деятельность в связи, с чем убытки, причиненные по вине нотариуса будут компенсированы страховой компанией.
Однако, следует учитывать, что нотариусу за подготовку и заверение необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены недвижимости и тарифов нотариуса, а самое главное, Нотариус не панацея от признания сделки недействительной.
Существенные условия договора купли продажи жилой недвижимости.
Безусловно, каждый договор купли – продажи должен быть составлен индивидуально , учитывая специфику конкретной сделки. Однако, действующее законодательство РФ предусматривает обязательные условия, которые должны быть в договоре купли – продажи непременно.
К существенным условиям Договора купли-продажи жилой недвижимости относятся:
- Предмет договора – квартира, дом, земельный участок и т.д. (ст. 554 ГК РФ). Указываются однозначные идентификационные данные недвижимого имущества: наименование (квартира/доля/комната/дом), назначение (жилое/нежилое), адрес, этаж, общая площадь (в соответствии с данными Титула, т.е. регистрационных данных ЕГРН).
- Цена договора (ст. 555 ГК РФ). Указывается согласованная сторонами денежная сумма, уплачиваемая за объект недвижимости. Важно понимать, что если мы совершаем сделку с отношении нескольких объектов, цена должна быть указана по каждому.
- Перечень лиц, проживающих в объекте жилой недвижимости, которые сохраняют право пользования этим объектом после совершения сделки (т.е. после регистрации перехода права собственности), с указанием прав этих лиц на пользование жильем (сроки снятия с рег.учета и т.д.). Важно отследить лиц, имеющих право пожизненного пользования квартирой, т.е. тех членов семьи Продавца, которые на момент приватизации квартиры имели право пользования квартирой, но отказались от участия в приватизации.
- Сведения о наличие прав третьих лиц, с указанием на основания возникновения этих прав. Кроме того, при наличии недвижимости в залоге требуется, как правило, согласие Залогодержателя.
Дополнительные условия Договора купли-продажи жилой недвижимости.
Кроме существенных условий, в договоре указываются ряд дополнительных условий и сведений, количество и состав которых зависят от конкретной сделки и пожеланий сторон. Эти дополнительные условия хоть и не являются обязательными (т.е. их не обязательно указывать в договоре), но если они указаны, то они имеют ту же силу, и несут в себе те же юридические последствия, что и основные (существенные) условия. Именно дополнительные условия договора отражают нюансы и особенности конкретной сделки, а также требования и пожелания ее участников.
На наш взгляд, в Договоре купли-продажи должны быть следующие сведения:
- Когда и каким образом будут производиться денежные расчеты за недвижимость;
- Когда и как будет происходить фактическая передача недвижимости Покупателю;
- Состояние передаваемой недвижимости и неотделимых улучшений;
- Заявление Продавца об отсутствии обременений и правопритязаний на квартиру со стороны третьих лиц, который должен гарантировать Покупателю, что указанная недвижимость залог, в доверительное управление, в аренду, в коммерческий найм, в качестве вклада в уставный капитал не передана, и свободна от любых прав третьих лиц;
- Порядок разрешения споров и распределения ответственности (в т.ч. в случае предъявления прав третьих лиц на квартиру);
- На каком основании, в какие сроки, и в каком порядке стороны могут расторгнуть договор (например, по обоюдному согласию, или вследствие явного нарушения исполнения обязательств одной из сторон);
- Кто и какого момента несет риск «существенного изменения обстоятельств» (ст. 451 ГК РФ);
- По желанию и соглашению сторон в договоре также могут указываться дополнительные обязательства той или иной стороны, а также неустойки и штрафные санкции для каждой из сторон.
В следующей статье мы расскажем: кто может совершать сделки с недвижимостью.