Сделки с недвижимостью: что нужно знать. Часть I

Мы публикуем серию статей, посвященных юридическим тонкостям совершения сделки с недвижимостью. В данном материале рассмотрим вопрос чистоты сделки.

Материал подготовлен консалтинговой фирмой «Прецедент».

Что такое «чистота» сделки?

Понятие «чистота» сделки плотно укоренилось в нашей жизни.

«Юридическая чистота сделки» означает, что:

1. Нет никаких законных препятствий для заключения сделки по этой недвижимости;
2. В отношении лиц, продающих недвижимость нет никаких нарушений законодательства;
3. В будущем гарантировано отсутствие каких-либо оснований оспорить законность сделки по недвижимости и признание сделки недействительной.

Какие действия юристы нашей компании предпринимают для того , чтобы проверить «чистоту» сделки с жилой недвижимостью:

• Смотрим/анализируем документы, предоставленные Продавцом (правоустанвливающие, выписки ЕГРН, документы органов опеки и т.д.)
• Заказываем дополнительные документы, в т.ч. сведения об имеющих право пользование, об использовании маткапитала, о состоянии здоровья сторон сделки. Определяется с правами третьих лиц.
• Соотносим имеющуюся информацию с требованиями и целями Покупателя.
• Составляем /корректируем договор купли – продажи и сопутствующие документы.
• Участвуем (при необходимости) в осмотре самого объекта недвижимости. Фиксируем в акте осмотра показания счетчиков, видимое техническое состояние объекта и инженерных коммуникаций, описываем передаваемые неотделимые улучшения, субъективно оцениваем социум.

Важно сопоставить имеющиеся сведения с документами/информацией Продавца. Как правило, есть вещи, которые кажутся подозрительными сразу:

1. Отсутствие владельца квартиры. Например, собственник недоступен лично, только по скайпу и электронной почте, а с покупателем общается исключительно представитель по доверенности, документы предъявляют только в копиях и т.д.
2. Собственник хочет получить деньги наличными до момента регистрации перехода права собственности.
3. Цена недвижимости ниже рыночной.
4. Собственник или его представитель ведет себя странно: суетится, документы только в копиях, нет паспорта с собой, путается в именах, адресах и т.д.

Какие сделки могут быть признаны недействительными?

Сделка признается недействительной в случае ее несоответствия законодательству или ущемления прав третьих лиц, в частности, если:

• Имеются недостатки в документах правого или технического характера.
• При сделке нарушаются права наследников, несовершеннолетних, прочих третьих лиц.
• Сделка совершена лицом, признанным недееспособным (полностью или частично) либо сделку совершило лицо, не осознающее значение своих поступков.
• Сделка совершена с применением угроз, в результате обмана или заблуждения, а также по другим незаконным основаниям.

В следующей статье мы расскажем о существенных условиях договора и необходимости участия нотариуса  в сделке.