Мы публикуем серию статей, посвященных юридическим тонкостям совершения сделки с недвижимостью. В данном материале рассмотрим вопрос чистоты сделки.
Материал подготовлен консалтинговой фирмой «Прецедент».
Что такое «чистота» сделки?
Понятие «чистота» сделки плотно укоренилось в нашей жизни.
«Юридическая чистота сделки» означает, что:
- Нет никаких законных препятствий для заключения сделки по этой недвижимости;
- В отношении лиц, продающих недвижимость нет никаких нарушений законодательства;
- В будущем гарантировано отсутствие каких-либо оснований оспорить законность сделки по недвижимости и признание сделки недействительной.
Какие действия юристы нашей компании предпринимают для того , чтобы проверить «чистоту» сделки с жилой недвижимостью:
- Смотрим/анализируем документы, предоставленные Продавцом (правоустанвливающие, выписки ЕГРН, документы органов опеки и т.д.)
- Заказываем дополнительные документы, в т.ч. сведения об имеющих право пользование, об использовании маткапитала, о состоянии здоровья сторон сделки. Определяется с правами третьих лиц.
- Соотносим имеющуюся информацию с требованиями и целями Покупателя.
- Составляем /корректируем договор купли – продажи и сопутствующие документы.
- Участвуем (при необходимости) в осмотре самого объекта недвижимости. Фиксируем в акте осмотра показания счетчиков, видимое техническое состояние объекта и инженерных коммуникаций, описываем передаваемые неотделимые улучшения, субъективно оцениваем социум.
Важно сопоставить имеющиеся сведения с документами/информацией Продавца. Как правило, есть вещи, которые кажутся подозрительными сразу:
- Отсутствие владельца квартиры. Например, собственник недоступен лично, только по скайпу и электронной почте, а с покупателем общается исключительно представитель по доверенности, документы предъявляют только в копиях и т.д.
- Собственник хочет получить деньги наличными до момента регистрации перехода права собственности.
- Цена недвижимости ниже рыночной.
- Собственник или его представитель ведет себя странно: суетится, документы только в копиях, нет паспорта с собой, путается в именах, адресах и т.д.
Какие сделки могут быть признаны недействительными?
Сделка признается недействительной в случае ее несоответствия законодательству или ущемления прав третьих лиц, в частности, если:
- Имеются недостатки в документах правого или технического характера.
- При сделке нарушаются права наследников, несовершеннолетних, прочих третьих лиц.
- Сделка совершена лицом, признанным недееспособным (полностью или частично) либо сделку совершило лицо, не осознающее значение своих поступков.
- Сделка совершена с применением угроз, в результате обмана или заблуждения, а также по другим незаконным основаниям.
В следующей статье мы расскажем о существенных условиях договора и необходимости участия нотариуса в сделке.